館山・南房総 ／ 不動産売却　離婚で不動産を売却するときの流れや注意点について解説 | 館山の不動産売却の専門家として初めての方にも耳寄りな情報を発信中

【はじめに】
離婚をする際、問題になりやすいのが、高価で共有しづらい持ち家の財産分与です。 家を売るのかどちらかが住むのか、お互いに納得できないと、不動産の扱いで離婚調停が止まってしまいます。 ただ、多くの場合は、離婚をするときに家を売った方がお得です。

今回は、離婚で不動産売却するときの流れや、注意点を解説します。

【離婚するときは不動産を売却するべき？どちらかが住むべき？】
•トラブルを避けたいなら家を売った方が良い
持ち家のある夫婦が離婚をすることになった場合、基本的には不動産を売却し、その代金を分割しましょう。 なぜなら、「家を売らずにどちらかが住む」という選択をすると、トラブルになりやすいからです。

離婚をするときは、財産分与といって、結婚期間中に築いた財産を原則として夫婦で半分ずつ分ける必要があります。 そのため、預貯金6,000万円と4,000万円の不動産、合計1億円の共有財産がある場合、5,000万円ずつ分けて離婚するのが一般的です。
ただ、不動産を売却しない場合、不動産を手に入れる側は差額分得をすることになってしまいます。 夫婦の合意があればどちらか一方が損をする財産分与も成り立ちますが、誰もが多額の損を飲み込んでくれるわけではありません。
特に注意してほしいのが、家のローンを完済しておらず、居住者とローンの契約者が違うというケース。 ローンの支払いは夫、住むのは妻といった条件で財産分与を行うと、「後日、夫が突然ローンの支払いを辞めて、妻は立ち退きを求められることになった」というトラブルになる可能性があります。

こういったトラブルを防ぐためには、 不動産を一方が手に入れる代わりに、不足分の現金や財産を相手に渡す 不動産を売ってローンを精算し、残金を半分ずつ分ける 必要があるのです。 十分な現金や資産の用意が難しいことがほとんどのため、多くの場合不動産を売った方がトラブルを避けられます。

【家を売らずに住んだ方が良いのはどんなとき？】
・借金や浮気。暴力、モラハラなど一方に明らかな過失があるときです。
この場合は、無理に家を売らなくても良いでしょう。 財産分与の配分は原則として半分ずつですが、お互いの同意があれば割合を自由に変更できますし、相手側に離婚の原因がある場合、慰謝料を請求できます。 「子どものことを考えて不動産は諦めてもらう」「慰謝料として現金をもらう代わりに家をもらう」といった交渉ができるなら、離婚後も引き続き持ち家で暮らした方がお得です。
ただ、相手側から大きな譲歩を引き出す交渉はそもそも難易度が高いですし、離婚直後は問題なくても、数年後にローンの支払いが途絶えるリスクもあるため、あまりおすすめできません。

【離婚で家を売るときの流れ】
離婚で家を売ることになった場合、以下の流れで手続きを進めましょう。
1.住宅ローンの残高を調べる
↓
2.不動産がいくらで売れるか見積もりを取る
　　　　　　↓
3.不動産を売る
　　　　　　↓
4.不動産の売却代金を夫婦で分ける
　　　　　　↓
離婚が原因だからといって、特殊な手続きが必要になることはありません。
不動産を売ったお金でローンを完済できる場合は、そのまま売却を進めて代金を分けます。 しかし、不動産を売却してもローンが残ってしまう場合、別途資金を用立ててローンを完済できるようにしたり、任意売却をして残りのローンをどちらかが背負ったり、売却を中止したりする必要があるため、注意が必要です。

【離婚で家を売るときの注意点】
・不動産を売ったお金は離婚後に分ける
不動産の売却代金は、離婚届を出してから分割しましょう。 なぜかというと、戸籍上夫婦でいる間に高額のお金をやり取りしたり、不動産の名義を変更したりすると、「贈与」とみなされ、贈与税がかかってしまうからです。 しかし、離婚届を出して戸籍を分けて他人になった後なら、金額の大きな控除を利用できるため、ほとんどの場合無税で財産を分与できます。

【連帯債務やペアローンだと不動産の売却に夫婦両方の同意が必要】
不動産売却には、「登記簿上の名義人の同意」が必要不可欠。 夫婦の両方がローンの名義人であり、返済義務を背負う連帯債務やペアローンを組んでいる場合、夫だけ• 妻だけの意見では不動産を売却できません。 何らかのかたちで不動産の名義を共有しており、相手側が売却に同意してくれない場合は、粘り強く交渉する必要があります。 ただ、離婚の理由や相手との相性によっては、当人同士での話し合いだと解決できないケースも多いです。 交渉がうまくいかないと感じたら、弁護士などの第三者を頼って交渉をまとめましょう。

【まとめ】
離婚をするときは、不動産を売却し、その代金を財産分与するのがおすすめです。 ただ、状況によっては、不動産を売ったお金でローンを完済できなかったり、話し合いがこじれて不動産を売却するという同意を取れなかったりする場合もあります。 離婚調停や財産分与の話し合いは、長引いてもお互い損をするだけです。 必要に応じて不動産を売却するメリットを不動産業者に説明してもらったり、弁護士を入れたりして、できるだけスムーズな合意を目指しましょう。

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